Martes, 13 de enero de 2026
Fija doctrina
TS estima que un banco se enriquece injustamente si logra una alta plusvalía al vender una vivienda ejec
El Alto Tribunal ha llegado a esta conclusión tras analizar el caso de un banco que inició la ejecución hipotecaria después de que sus prestatarios no cumplieran con las obligaciones de pago. La entidad se adjudicó la vivienda por el 50% del tipo señalado en la escritura.
Como en este supuesto no quedaba satisfecha la totalidad del crédito, el banco presentó una demanda contra los prestatarios y los dos fiadores, a los que reclamaba la diferencia entre la deuda y el valor por el que se le adjudicó el inmueble, sumado a los intereses y las costas de ejecución.
Con esta acción, los prestatarios entendían que, tras la adjudicación, la deuda debía considerarse saldada, ya que el valor de la finca había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada del préstamo hipotecario. Por ello, veían que la entidad obtenía un enriquecimiento injusto.
FIJA DOCTRINA
Aunque el juzgado estimó la demanda y negó el enriquecimiento injusto de la entidad, la Audiencia Provincial de Córdoba estimó el recurso de los demandados y consideró que la adjudicación de la finca en subasta desierta por el 50% equivalía a una dación en pago, un fallo que el Supremo no comparte.
Según la jurisprudencia consolidada, la Sala del Supremo que ha estudiado esta causa subraya que "el ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación en principio no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado".
Sin embargo, el Supremo matiza esta afirmación y señala que en los supuestos en los que la adjudicación al ejecutante (banco) vaya seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de adjudicación, que aflora una plusvalía muy significativa "contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor de la plusvalía".
La Sala insiste en que esta precisión encuentra amparo en las últimas leyes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.
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